Einige Regeln gilt es zu beachten, wenn der Traum vom eigenen Häuschen Wirklichkeit werden soll. Wir erklären, worauf Bauherren bei ihrem Projekt achten müssen und wie die Kommunen die Bebauung steuern.
Immer noch gibt es in Kommunen alte Flächen, für die kein gültiger Bebauungsplan existiert. Doch diese werden immer mehr zur Ausnahme. Städte und Gemeinden achten heute darauf, was an welcher Stelle erlaubt und was erforderlich ist. Dafür wird im Rahmen des Selbstverwaltungsrechts der Kommunen ein Bebauungsplan aufgestellt, der im Gemeinderat beraten, öffentlich ausgelegt und später als Satzung festgelegt wird. Voraussetzung dafür ist der Flächennutzungsplan, der in den Kommunen Gebiete ausweist, wo neue Wohnbebauung, Gewerbe oder Sondernutzung wie bei Sportflächen überhaupt möglich ist.
Die Landesbauordnung ist dabei die rechtliche Grundlage für die gestalterischen Vorschriften in den Bebauungsplänen. Und hier kommt der Begriff der „städtebaulichen Entwicklung“ ins Spiel: Nur städtebauliche Ziele, wie sie im Baugesetzbuch und der Landesbauordnung definiert sind, können und dürfen mit einem Bebauungsplan verfolgt werden.
Das bedeutet im Klartext: Der Gemeinderat entscheidet, welche Geschosszahl und welche Dachform in einem Neubaugebiet zulässig ist. Er ist es auch, der über die Grundflächenzahl entscheidet: Liegt sie beispielsweise bei 0,5, dann darf maximal die Hälfte des Grundstücks bebaut werden. So sichert sich die Kommune die Einflussnahme auf die Auswirkungen für die benachbarten Häuser sowie die Dichte der Bebauung. Im normalen Bauantragsverfahren muss sich ein Neubau auch an der Umgebungsbebauung orientieren.
Das Baufenster wird im Plan festgelegt und darf nicht überschritten werden. Fünf Meter Abstand zur Grundstücksgrenze sind nach der Landesbauordnung einzuhalten, um nicht zu dicht an die Nachbarn zu geraten. Handelt es sich um ohnehin dichte städtische Bebauung, kann hier eine Ausnahme beantragt werden, die vom Gemeinderat und dem Landratsamt als Baurechtsbehörde genehmigt werden muss. Prinzipiell kann das Landratsamt kommunales Baurecht ersetzen, wenn in der Gemeinde kein Einvernehmen zum Baugesuch zu bekommen ist.
Vorgaben über Vorgaben
Im Bebauungsplan kann auch das Aussehen der Einfriedungen festgelegt werden. Das bedeutet, es wird entschieden, ob dort neuere Steinzäune oder nur Hecken oder aber Holzzäune erlaubt sind. Dachziegel müssen rot oder braun sein, es sei denn, der Bebauungsplan gewährt hier Ausnahmen. Die Stellplätze sind pro Wohneinheit festgelegt sowie auch die maximale Gebäudehöhe.Um Bauherren oder größeren Investoren Spielraum zur Gestaltung zu lassen, gewähren Kommunen auch Ausnahmen und legen nicht zu viele Details fest, denn die Grundstücke sollen sich später auch vermarkten lassen. Die „städtebauliche Entwicklung“, die auch für Ortschaften gilt, steht aber über allem und gilt als Leitbild für das spätere Aussehen des Baugebiets.
Erschlossen wird das Gebiet anschließend mit Wasser- und Abwasserleitungen, Straßen, Gehwegen, Straßenbeleuchtung und Bepflanzung meist durch die Gemeinde, die oft auch viele Grundstücke im Gebiet besitzt. Ein Käufer muss sich meist an den Erschließungskosten beteiligen, bevor er mit einem Architekten seine Vorstellungen bespricht. Dann kommt es zum Baugesuch, das entweder im vereinfachten Verfahren von der Kommune oder im Gemeinderat vorgestellt und im besten Fall bewilligt wird.
Umweltprüfung des Landratsamts
Sogenannte Bauvoranfragen können schon im Vorfeld klären, ob ein Entwurf überhaupt Chancen hat, bewilligt zu werden. Andernfalls muss vom Bauherren nachgebessert werden, wenn das Baufenster oder die Grundflächenzahl nicht beachtet wurden. Der Gemeinderat erteilt im Idealfall sein Einvernehmen – aber letztlich entscheidet das Landratsamt als Baurechtbehörde über die Baugenehmigung. Dieses klärt vorab auch in der Umweltprüfung, ob natur- und artenschutzrechtliche Belange tangiert sind und muss dazu im Bebauungsplanverfahren Stellung nehmen.
Gerade die Umweltprüfung wird immer wichtiger und kann ganze Baugebiete ausbremsen. Sind im Gebiet seltene Vogel- oder Echsenarten heimisch, dann haben diese Vorrang und müssen zunächst umgesiedelt werden. Auch die Ausgleichsflächen für die anstehende Bodenversiegelung müssen vorhanden sein. Durch Aufforstung oder den Besitz von Streuobstwiesen kann die Kommune die dafür erforderlichen „Ökopunkte“ ausweisen. Wenn der Grundstückskauf notariell beglaubigt ist und die Baugenehmigung vorliegt, darf schließlich gebaut werden. Dann geht der Traum vom ersehnten eigenen Häuschen endlich in Erfüllung.
Uwe Deecke